Otto concetti chiave dell’abitare cooperativo in cessione d’uso

Facciata dell’edificio municipale in via Princesa 49, Barcellona, ​​dove Sostre Cívic sta effettuando una completa ristrutturazione per convertirlo in un alloggio cooperativo in cessione d’uso.
Foto: Manel Armengol

di Jordi de Miguel (in collaborazione con Sostre Civic), El Critic – 15/03/2018

Princesa 49, La Borda, Clau Mestra, La Xarxaire, La Balma, Cal Cases, Cala Fou… Alcuni in corso, altri in costruzione. Sono ancora pochi, ma sono venuti per restare: negli ultimi anni sono esplose con forza le esperienze di edilizia cooperativa in cessione d’uso come solida alternativa per l’accesso all’abitazione, basata sull’interesse sociale, l’empowerment, l’autogestione, la sostenibilità e la vita comunitaria. Ma come si articola questo modello di possesso? Quali sono i suoi pilastri fondamentali? Risolviamo i dubbi attraverso otto concetti chiave.

1. Proprietà collettiva

Né privato né pubblico. Caratteristica differenziale: nel modello a cessione d’uso, la proprietà dell’immobile è della cooperativa. Ciò evita speculazioni, poiché è impossibile vendere la casa individualmente. Il modello, oltre a tutelare l’interesse sociale dell’abitazione, stimola la partecipazione e la gestione democratica dei soci e dei residenti delle cooperative, differenziandosi dai modelli di proprietà pubblica dove, nonostante l’interesse generale che si assume avere, questa partecipazione e gestione democratica dei residenti è inesistente.

In Catalogna possiamo distinguere due tipologie di cooperative che optano per questo modello: cooperative di progetto, con un unico progetto abitativo (quelle che mirano a promuovere l’edilizia abitativa dove i soci vivono e sviluppano il progetto di convivenza) e cooperative di promozione (quelle che hanno diversi progetti abitativi e che, oltre alla promozione della realizzazione di progetti per i soci, favoriscono la creazione di nuovi gruppi). In questo secondo caso, alcuni compiti possono essere svolti congiuntamente tra le diverse iniziative esistenti, il che facilita la creazione di una rete di supporto reciproco. In Sostre Cívic, ad esempio, questa rete consente contributi a un fondo di solidarietà realizzato per progetti già ammortizzati per aiutare a svilupparne altri: la ‘replicabilità’ è un altro concetto chiave .

2. Cessione d’uso

Lavorando ai piani, in una riunione dei promotori di La Balma, progetto architettonico in Poblenou de Barcelona / Foto: Comunicació La Balma

Né affitto né acquisto: a metà tra i due. Considerate un bene da usare e non un investimento, le case possono essere godute indefinitamente o per un periodo molto lungo. Viene stipulato un contratto analogo al contratto di locazione, in cui la cooperativa proprietaria trasferisce al socio l’uso dell’abitazione. Il periodo di validità del diritto d’uso è a tempo indeterminato ovvero per il periodo previsto dalla proprietà dell’immobile (fino a 75 anni nel caso di terreni demaniali ceduti in diritto di superficie), affinché si possa effettuare lo sviluppo di un proprio progetto di vita senza subire un trasloco forzato e inopportuno. Tale diritto d’uso può essere ceduto ai parenti diretti, i quali, se vogliono usufruirne, devono aderire alla cooperativa.

La possibilità di trasmissione è stabilita nello statuto della cooperativa e nelle clausole del contratto, unitamente al pagamento delle quote mensili e ai diritti e doveri degli utenti. Il confronto non lascia dubbi: per i residenti, il modello abitativo in cessione d’uso è molto più stabile di un canone di locazione e, allo stesso tempo, più flessibile dell’acquisto. Richiede un moderato investimento iniziale e il pagamento di quote mensili stabili (anche decrescenti) che derivano dai costi di acquisizione, manutenzione e gestione della cooperativa. In nessun caso del mercato.

3. Alloggi a prezzi accessibili

L’obiettivo di generare alloggi sostenibili a un prezzo inferiore rispetto al mercato può essere raggiunto riducendo una serie di costi. Il principale è legato all’autopromozione (è quindi necessario sottrarre i benefici che di solito prendono i promotori), ma ce ne sono di più. Le spese possono essere ridotte attraverso la partecipazione dei soci-utenti nella costruzione, ristrutturazione e funzionalizzazione degli alloggi; l’approccio all’abitazione perfettibile (ovvero progettata per essere completata e migliorata nel tempo); o il trasferimento di suolo pubblico da parte dell’amministrazione pubblica. È qui che incontriamo una delle grandi sfide del modello: la mancanza di terreni a prezzi accessibili e di edifici ristrutturabili fa sì che, soprattutto nelle grandi città, sia quasi essenziale che lo spazio sia di proprietà pubblica. In Catalogna, alcuni comuni, come quelli di Barcellona e Sant Cugat, hanno iniziato a offrire terreni e fabbricati esistenti in diritto di superficie a cooperative in cessione d’uso.

Tuttavia, dovrebbe essere chiaro che la prioritizzazione di alcune caratteristiche di abitazioni difficili da trovare sul mercato, come l’efficienza energetica o spazi comunitari più ampi con servizi comuni, può portare ad un aumento del prezzo finale.

4. Autogestione

Incontro di lavoro per la definizione del progetto di edilizia abitativa cooperativa in cessione d’uso de La Borda / Foto: La Borda

Un altro dei grandi tratti distintivi del modello di assegnazione degli alloggi è la partecipazione dei futuri residenti all’intero processo di realizzazione. Naturalmente, molte delle attività possono essere svolte da professionisti (assunti dalla cooperativa o esterni), che possono svolgere un ruolo di consulenza e supporto tecnico, ma gli utenti saranno responsabili della leadership e del processo decisionale su una vasta gamma di aspetti: dal modello di convivenza e dai canoni da pagare alla distribuzione degli spazi e dei materiali da costruzione.

Questo coinvolgimento degli utenti, inesistente in altri modelli come l’affitto (sia pubblico che privato), favorisce la corresponsabilità e alimenta un processo di empowerment in cui la lotta collettiva contribuisce a soddisfare un bisogno fondamentale attraverso l’impegno per la comunità .

5. Convivenza

La proprietà collettiva ci permette di trasformare la concezione dello spazio domestico quotidiano, generando modi di vivere più comuni senza rinunciare al godimento privato.

La possibilità di condividere spazi (convivenza) può contribuire alla convivenza e ridurre i costi, ma soprattutto permette di avere spazi che normalmente non si avrebbero nelle abitazioni private: possono essere spazi di cura (stanze dove riposare, recuperare o essere curati; asili nido …); spazi produttivi (frutteti, cucine, spazi di lavoro…) o spazi logistici / di servizio (allevamento, lavanderia, foresteria…). La loro condivisione aiuta a tessere reti di sostegno reciproco che, tra le altre cose, possono aiutare a rompere alcuni ruoli di genere.

6. Radicamento

L’opportunità di aprire alcuni degli spazi comuni all’interazione con il quartiere (ad esempio, cedendo una stanza affinché un’entità vi si riunisca) e la stabilità fornita dalla cessione d’uso (lungo periodo di tempo e prezzo accessibile ) sono elementi che favoriscono il radicamento degli utenti nel quartiere o nel comune in cui si sviluppa il progetto.

In molti casi il progetto è avviato da persone che già vi risiedono o lavorano e che trovano nella cooperativa uno strumento utile per influenzare la trasformazione sociale della comunità di residenza.

7. Sostenibilità

Lavori di ristrutturazione dell’edificio in Carrer Princesa, 49 a Barcellona / Foto: Manel Armengol

Sebbene il costo iniziale possa essere più alto, condividere spazi e servizi dando priorità al minimo impatto ambientale e utilizzando materiali con un’impronta ecologica inferiore è un investimento per il futuro in termini di risparmio e comfort. Si può optare per un impianto di riscaldamento centralizzato, per il riciclo e riutilizzo delle acque meteoriche e grigie (da lavandini e lavatrici) o per pannelli fotovoltaici a beneficio di tutta la collettività.

Partecipare a tutte le fasi del progetto permette di scegliere materiali di origine vegetale o biocompatibili e riciclabili, oppure sistemi di bioedilizia industrializzata per la struttura, come legno lamellare, isolamento termico in fibre naturali o serramenti in legno. Anche l’uso efficiente degli spazi permette di ridurre i costi e l’impatto energetico. Oltre a valorizzare e rendere questi spazi il più flessibili possibile, possono essere previsti meccanismi per adattarli ai possibili cambiamenti che si verificano nelle unità di convivenza (ad esempio, l’estensione di una famiglia), in modo che possano variare le dimensioni secondo necessità.

8. Mercato sociale

Le cooperative di assegnazione non fanno solo parte del mercato sociale in quanto consentono di soddisfare un bisogno basato sui principi dell’Economia Sociale e Solidale (democrazia, trasparenza e impegno socio-ambientale); lo promuovono anche attraverso la collaborazione con altre cooperative o enti in ambiti diversi. Dalle forniture di elettricità e telecomunicazioni ecologicamente e socialmente responsabili (appaltando, ad esempio, i servizi di Som Energia e Som Connexió) alla fornitura di cibo, architettura, empowerment di gruppo, gestione economica o finanziamento: l’ampiezza e la ricchezza di un progetto di edilizia cooperativa in cessione d’uso permette al circolo virtuoso dell’economia sociale di non fermarsi.

Questo articolo si basa sulla guida “Le chiavi dell’abitare cooperativo in cessione d’uso” , pubblicata da Sostre Cívic.

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